弘阳服务净利增速不及营收,收入结构调整仍“在路上”

对于物管企业,2020年是相当热闹的一年,据统计,共有17家物业公司成功上市,远超2019年的12家,创下了物业上市以来的最高峰,而弘阳服务也是其中一员。

近日,弘阳服务集团有限公司(代码:01971.HK,以下简称“弘阳服务”)发布年度业绩报告,2020年,弘阳服务实现了规模与收入的双增长,其中社区增值服务300%以上的收入增长也有效提升了整体毛利率。

每日商业报道(www.bizvcw.com)注意到,弘阳服务作为南京企业,为了贯彻深耕战略,2020年,弘阳服务进行了两项股权收购,但从高管的表态看,业务结构调整仍在路上。

社区增值服务业务增速快

根据年报数据披露,弘阳服务实现了业绩的较快增长。2020年内,弘阳服务实现收入7.679亿元,较2019年同期增加52.7%;毛利为人民币2.14亿元,较2019年同期增加68.2%;毛利率为27.9%,较2019年同期增长2.6%。

弘阳服务主要涉足提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。具体来看,弘阳服务物业管理服务板块录得收入4.96亿元,其中住宅板块实现收入2.93亿元,占物业管理收入的59.1%,占总收入的38.2%;商业及其他(含写字楼和学校)板块实现收入2亿元,占物业管理收入的40.9%,占总收入的26%。

物业管理服务为弘阳服务收入最大来源,社区增值服务则为增速最快的业务。2020年,弘阳服务的社区增值服务板块同比大涨310.9%,达到1.1亿元,主要系5条产品线均取得了快速增长,如资产管理服务同比增长1891%,贡献近一半的社区增值服务收入;社区便民服务同比增长530%达到384万元;公用区增值服务同比增长167%达到4676万元。

弘阳服务净利增速不及营收,收入结构调整仍“在路上”

在毛利率方面,社区增值服务也有效提升了弘阳服务的整体毛利率。据年报数据,弘阳服务社区增值服务业务的毛利率由2019年的46.1%提升至48%,提高1.9个百分点,物业管理服务、非业主增值服务毛利率则分别为25.5%、21.6%,较2019年同期分别增加0.3个百分点、0.4个百分点。弘阳服务整体毛利率提升2.6个百分点至27.9%,净利润率提升0.9个百分点至12.2%。

业绩发布会上,弘阳服务财务总监贾杰表示,2020年,公司整体增值服务收入占比在整个收入的占比较2019年有显著的提升,大约提升了10个百分点,特别是社区增值服务提升了11.4%,使得整个收入结构也得到改善。

拟持续提升第三方业务

与其他房产旗下的物管企业相同,弘阳服务也存在收入业务依赖母公司的问题。报告期内,弘阳服务来自母公司的收入为2.71亿元,占比超过一半。向前追溯到2017年-2019年的数据,弘阳地产所开发物业分别占其在管总建筑面积的73.1%、72.3%及61.8%,可以看出弘阳服务对于母公司的依赖程度仍然较高。

弘阳服务净利增速不及营收,收入结构调整仍“在路上”

为了缓解这一问题带来的风险,弘阳服务在2020年进行了较大规模的扩张。不过在规模和收入均有增量的情况下,其净利润却增幅缓慢,净利率一直徘徊在10%上下,处于行业内中下位置。

2020年收入同比增长52.7%,净利润同比增速28.5%,归母净利同比增速18.1%,净利率则维持在9.5%。弘阳服务也表示,上市开支带来的影响拉低净利润,若剔除上市开支,则净利润同比增加63.5%,净利率为12.1%,实际上在行业内水平并不高。从成本来看,企业的销售成本率为72.1%,虽较2019年下降2.5%,但与同业相比仍然不低。

截至2020年末,弘阳服务第三方占比由2019年的22.67%提升至45.49%。在年报公告发布次日,弘阳服务也举行了业绩发布会。在有关弘阳地产及其关联方与第三方占比计划上,弘阳服务透露,2020年是50:50,2021年争取外拓第三方占到60%,关联公司提供占比40%,2022年第三方提供项目是70%,这也是未来三年的目标和实施的方向。

七成营收来自江苏

数据显示,截至2020年报告期末,弘阳服务总在管面积达到2701万平方米,同比增长71.4%,共布局57城,在管项目数量159个。

为规避母公司依赖风险,弘阳服务在规模扩张方面做出了不少努力,从年报数据可知,与2019年相比,其来自第三方的在管面积与收入占比在2020年有大量增长。

资料显示,2020年9月,弘阳服务与滁州宇润物业达成股权合作,以3762万元的代价持股滁州宇润物业51%的股权,带动在管面积增加约423万平方米。

同年12月,弘阳服务再以2.16亿元购得中国物业服务百强企业的附属子公司武汉汇得行精英物业公司的80%股权。这为弘阳服务增加约177万平方米在管面积,也奠定了弘阳在非住宅领域的发展基础。

弘阳服务净利增速不及营收,收入结构调整仍“在路上”

值得一提的是,这159个项目中,位于江苏的项目为112个,占比高达7成。由于布局高度集中,弘阳服务的营收也主要来自江苏,报告期内,弘阳服务物业营收中来自江苏的营收约4.33亿元,占比87.25%。

业绩发布会中,弘阳服务副总裁成健表示,弘阳服务将继续秉承‘做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈’的发展定位,并通过并购实现规模突围,积极推进城市街镇服务,并尝试开展合资业务模式,拓宽业务模式,在物业服务公司的合理服务范围内寻求多元化发展。

不过,也有媒体指出,对于本身现金流实力不算雄厚的物企而言,并购会对企业现金流造成更大压力。弘阳服务刚刚上市,其因上市募集资金净额及经营活动现金流入,现金及现金等价物同比增加361.3%为1.79亿元,其中未动用募集资金余额为2.32亿港元,用于扩大物管面积的资金仅有3000万港元。

有业内人士表示,账上现金不算充裕,即便全部资金用于收并购,也未必能够新增足够的在管面积以及提升收入。就目前物管企业的发展情况,行业已成红海,弘阳服务需要的完善与突破还有很多。

本文来源: 每日商业报道 文章作者: 刘向南

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