收入少了230亿!但这不是碧桂园面临的最大挑战!

3月25日,碧桂园(02007.HK)发布业绩公告,营业收入和净利润双双下滑,为4628.6亿元、350.2亿元。此外,《经理人》梳理其财报发现,其毛利率、净利润率已经连续三年下滑了。

收入少了230亿!但这不是碧桂园面临的最大挑战!

财务数据之外,碧桂园更为严重的问题在于频现的安全事故,这提醒相关高层需要牢牢树立安全意识,加强对于项目的管理,杜绝违规操作,为相关工作人员提供一个安全的项目环境。

成本增加,营收与净利双下滑

2020年,碧桂园总体(碧桂园连同其合营企业及联营公司)共实现的合同销售金额为5706.6亿元(人民币,下同),其中碧桂园实现的营业收入为4628.6亿元,较2019年的营业收入4859.1亿元下降了4.74%,接近5%。

净利润为541.2亿元,较去年同期612亿元下降了11.57%%;归属于公司股东的净利润为350.2亿元,较同期395.5亿元下降了11.48%。

对比2019年,碧桂园2020年年度的营业收入和净利润纷纷下降,幅度不算太小,其中营业收入减少了230亿元,净利润则减少了70亿元。

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是什么导致碧桂园营业收入、净利润纷纷下降呢?

根据业绩公告,碧桂园的营业收入主要包括出售物业(房地产开发)、提供建筑服务、租金收入、提供酒店服务及其他,营业收入分别为4493.41亿元、87.79亿元、5.26亿元、42.1亿元。出售物业是碧桂园的主要收入来源,占总营业收入的比例约为97%,该业务的收入比2019年减少了256.71亿元,同比下降了5.4%,是导致碧桂园总体营业收入的减少主要原因。

对房地产业务收入的大额减少,碧桂园称主要受新冠疫情影响,部分项目工程进度及楼盘交付确收放缓。除此之外,碧桂园称2020年交付物业的平均售价为7,980元/平方米,较2019年的8,407元减少了427元/平方米,下降幅度逾5%。

房地产业务收入的减少或还与国内房地产大环境相关,国家始终坚持“房住不炒”的总基调以及“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标,对房价进行有序调控。

事实上,碧桂园的毛利率和净利率逐年下滑。2018年-2020年,公司的毛利率分别为27.03%、26.06%、21.8%,2020年的毛利率较2019年下滑了近5个百分点;而相对应年度的净利润率为12.81%、12.59%、11.69%,2020年较前一年同样下滑了近1个百分点。

对比同行业头部企业,融创中国(01918.HK)2020年的毛利率与碧桂园相近,为21%,净利润率则远远领先于碧桂园,为17.15%。

《经理人》进一步发现,与碧桂园营业收入、净利润双双下滑形成鲜明对比的是,其成本居高不下,2020年的销售成本为3619.51亿元,较2019年的3592.71亿元增加了近27亿元。

此外,碧桂园的应付账款的账面价值有所增加。2020年,公司的贸易及其他应付款的账面价值为6602.93亿元,较去年同期增长了11%,增加了657亿元。具体来看,主要是因为应付账款的激增,导致该类目账面金额价值增加。2020年的应付账款为3893.84亿元,较去年同期的3293.05亿元增加了600亿元,增长幅度超过18%。

从应付账款的账龄分析,90天以内的应收账款为3254.53亿元,同比增长18%,而超过90天及180天以内的应收账款为523.3亿元,同比增长20%,增长速度大于前者。

这样一份财务报表显然无法令投资者满意,在当天,碧桂园的股价在午后一路下探,盘中一度跌逾6%,收盘跌幅逾4%。显而易见,碧桂园遭到了投资者的用脚投票。

房屋存瑕疵,工程事故频发

不比投资者注重投资回报率,购房者更加关注的是碧桂园房子的质量问题。那么碧桂园的房子质量如何呢?

《经理人》查询资料获悉,从2021年初至今(3月26日),已经有多位购房者在领导留言板块进行留言维权,留言数量超过50条,具体涉及的内容包括房屋质量存瑕疵、无法按时交付、房屋漏水、捆绑式装修费、强收增值服务费、卫生环境差、电梯劣质存隐忧等等。

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例如,3月10日,购买了江西省南昌市进贤县碧桂园一期的万先生称2019年12月底按时到场进行收房,结果却发现房屋存在瑕疵,此后,物业和地产多次进行维修,但每次验收时发现存在不少问题。

1月17日,肥东碧桂园新城十里春风小区的房主表示从去年8月份拿房至今,仍然没有拿到房产证。2月10日,碧桂园给当地相关部门的回复是已告知房主春节后申请办理产证。不过,截至3月23日,该房主仍然没有拿到相关的房产证。

在黑猫投诉平台上面,也可以发现关于碧桂园的投诉量多达519个,其中完成了309个,仍然有210个投诉量没有得到解决。

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事实上,相比较于房屋质量,更需要关注的是碧桂园的工程质量。

2018年7月26日,安徽六安的碧桂园工地曾发生重大安全事故,造成人员伤亡。5天后,上海启东碧桂园中邦上海城二期工地内,一正在施工的建筑楼顶发生火灾。

彼时,对于安全事故的发生,碧桂园总裁公开致歉,称对近期多起工地事故,碧桂园负有管理不到位的责任,负有不可推卸的责任吗,并代表公司向死难者哀悼、向相关家属和受伤者慰问。

如今,距离该事件已经过去了两年多的时间,碧桂园是否加强了对于旗下相关工程的质量管理,减少甚至杜绝安全事故的发生呢?

2020年11月23日,位于增城区派潭镇高滩村的广州金叶子酒店有限公司(金叶子酒店)二期项目中,发生一起施工边坡坍塌事故,事故造成 4 人死亡,直接经济损失约 844.79 万元,调查认定本次坍塌事故是一起安全责任事故。事发项目所处区域如下图所示。

收入少了230亿!但这不是碧桂园面临的最大挑战!

企查查资料显示,金叶子酒店正是碧桂园持股逾67%的控股子公司,具备独立法人资格,其部分管理人员同时兼任碧桂园公司工作,而本次事故的直接原因:

1、违规开挖,形成高陡边坡;

2、违章冒险作业、安全管理混乱;

3、现场盲目救援,加剧伤亡。

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其中金叶子酒店作为建设单位,不但不正确履行职责,干预施工,现场负责人曾俊杰直接参与指挥土方开挖,置多方安全提醒于不顾,违章指挥。此外,事故发生后,相关人员为逃避责任,组织人员统一口供,对抗调查,对查清事故原因造成不利影响。

两年前,碧桂园发生的重大安全事故历历在目,但是转眼间,其子公司相关负责人干预施工,是否缺乏相关工程安全隐患的知识?两年之后,碧桂园给出的这一份工程管理的“成绩单”是否令自身满意呢?

吃一堑,长一智——这句话不仅仅适用于个人身上,同样适用于企业。作为国内房地产开发商的头部企业,却频频被爆出了项目发生安全事故,这提醒碧桂园高层们要具备相关的安全隐患意识,尤其是要加强对于前线人员的安全意识的培养。

碧桂园后续将如何加强安全管理,《经理人》将持续关注。

本文来源: 经理人杂志 文章作者: 孙晨

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