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透析商业事件

最近几天啊看到一个财经大号发的一个关于房价的一个视频。说预测超一线城市的房价会再上一个台阶。这个视频播放量还很高，快接近200万的播放量。他的视频的推导逻辑大致是这样的：美国拜登政府这个1.9万亿美元经济援助计划通过，一年内财政刺激将达到5万亿美元，最终会对中国超一线城市房地产市场产生影响。这5万亿美元刺激呢，最终会回归到地方政府、企业、家庭手里，接着他们又会进行投资、采购、消费，那这些热钱呢通过投资和消费又会流到中国企业、老板的手里，因此中国的富人手里有了更大把的钱，这些绝对富裕家庭又都在超一线城市，这些大把的钱一定会在超一线购买房地产，别的也没啥可投可买的，所以会导致超一线城市房价再次大涨，视频中还有另一条推导逻辑，就是美国拜登政府会推动科技股长牛，进而导致A股科技长牛，而A股科技牛，又造就很多科技公司创始人、股东暴富，这些人暴富又会在超一线大量买房，哎，请问科技股IPO将来会有几万吗？这些创始人能有几十万吗？总之也是扯淡啊。
 
看了他这个视频之后，发现他的误导意图非常明显。为什么会下这个结论呢？

第一，“房住不炒”这个大政策，两会以后也是明显加力，而他这个视频和“房住不炒”这个政策精神是相违背的，甚至有误导大家炒房的嫌疑。

第二，就是他忽略了限购政策，房子，特别是在超一线，不是想买多少就能买多少，找人代持风险很大，那是在犯傻。

第三，不是人有了钱炒房是唯一出路。

第四，这个视频最大的问题就在于他忽略了中国房地产市场“政策市”的本质。

中国的房地产市场的本质是什么？只有业内从业的老手才能真正领悟，中国的房地产市场和中国的股票市场一样，是典型的“政策市”。记住“政策”这两个字的含金量，也就是说中国的房地产市场并不是纯粹的自由发展的市场，这也是国家制度上与西方最大的区别，也就是“中国特色”。如果说是纯粹的自由市场经济，按国人的爱跟风爱炒作恶习，从2004年上上轮房价上涨开始，现在房价可能早都到每平方8万10万了，当然也有可能是跌到2千3千了。

不说很远的，我们就在这里说一说上一轮房价暴涨是怎么结束的、本轮房价上涨又是怎么开始的。从业老手都知道，2011年1月26日执行了一个所谓的新国八条的一个政策，也就是所谓的最严的限价政策，当时就是规定各地的房价上涨不能超过当地当年的GDP增幅，这是个红线，绝对不能碰，自此房地产进入了“寒冬”，房地产策划人热衷于搞所谓的“逆势营销”策略。那么在2011年之前，中国的房地产市场是什么样子呢？也是处于一种房价持续上涨、房地产被过度投机炒作的一种状态，持续了好多年。那么上一轮的房价上涨，我们回忆一下，大致是从2004年开始，一直到2007年达到顶峰，2008年汶川5.12之后略有降温，随后又有死灰复燃的苗头，那么房价过度上涨，导致政府持续对房地产市场进行调控。例如，取消按揭利率优惠呀、提高首付比例呀、取消契税优惠呀、进行限购呀、卡住房地产开发贷呀、严格要求预售条件呀、规范房地产市场呀，等等。但是，在房价上涨形成一致预期的时代，一切政策似乎都是显效甚微，直到2011年1月26日，忍无可忍、绝招出台，再这么炒下去、涨下去，可以说威胁到了稳定。伴随政策出台，很快房地产市场降温。在这之后每年涨价幅度基本上都在7-8%，炒房团彻底偃旗息鼓了，每年7-8%抵不住筹资杠杆的利息，是赔钱的买卖，一旦专业的投资人非常确定将来房价上涨空间已经变得非常窄的情况下，这些专业投资人他一定会很坚决地退出房地产投资领域，就算不想挣钱、但时间也耗不起啊。那么真正的刚需这个量还是比较小的，基本上无法影响房地产的供需平衡和房价，而是支撑房价平稳发展。

那么在其后呢？又推出了带量指标的安居工程，安居工程包括了经济适用房、廉租房和限价商品房这三个类型，那么这些安居工程解决了很多中低收入者的住房问题，是房地产市场真正的稳定剂。还有就是大约在2014年推动的不动产实名登记、全国联网的这个动作，在那个时间点又导致了很多人急火火的把手里大量的房子出清，所以使房地产市场更加的低迷。2014年后这个时期，处于什么状态？是大局上急需拉动刺激房地产、也就是房地产去库存成为头等大事，房地产市场繁荣到了一种战略高度了。所以房地产调控政策呢开始变为促进房地产消费，首先是各地陆续的取消限价政策，也就是取得预售证前的价格备案，紧接着有些地方就打出“买房就是爱国”的口号，很多地方对买房进行一定比例的奖励、补助，还有就是降息、降首付等等，包括一些开发商也打出了首付分期啊等等一些促销，在房地产市场低迷时期，这些刺激也是显效甚微啊。直到2015年国家放大招，开展了轰轰烈烈的棚户区改造计划、货币安置计划，以及后来的一亿人进城落户，等等，那么这一系列的动作，就导致大批的这个机构、以及无数的民间资本巨大的资金流入房地产进行炒作，房价开始猛烈上涨，同时带动刚需恐慌性抢购，这就是本轮房价上涨的发动因素。

所以，我们讲，中国的房地产市场是典型的带有政策调控特征的市场，当政策需要它繁荣的时候它一定能繁荣上去，当政策需要它稳定平稳的时候，它一定就得稳定平稳。

那么，现在2021年，十四五开局之年，“房住不炒”反复提醒的年份，处于外围极其复杂的时期，这个时间需要它平稳。我们看2021年两会之后陆续出台了什么？有效增加土地供应量；分段集中土地供应；解决好大城市住房突出问题，大力增加长租房、共有产权房数量；严查伪造购房资格；严查经营贷、消费贷违规挪用房地产，严查首付资金来源、违者立即收回......。你在这个时间段，如果还是抱着炒房的心态去买房，特别是想尽办法动用杠杆，去透支消费贷、去挪用小微企业低息贷，去投机炒房？那已经是一种非常高的风险举动了。也不知道“房住不炒”这句话你真正听懂了没有。

2011年之前和2021年的现在一样，没有人会认为将来的房地产不会不涨、没有人认为将来的房地产会下跌、没有人认为房地产投资是错误的投资，但是，恰恰是一致性预期铁定形成之时，正是风险来临之时。

2021年以及这个之后一段时间，我们讲，有两件大事需要重视。也就是一个大机会和一个大风险。这个大机会呢，就是“碳减排”的这个历史性机会，在碳排放这个领域、以及各细分领域及衍生领域，如果你有幸占边儿，那么就有可能造就一个财富神话。而恰恰现在及未来相当长的一段时间，投资房地产存在巨大风险，总体而言，房地产将处于泡沫出清、消化风险、等GDP赶上的过程之中，当然这只是对于投资目的买房而言的，如果你是刚需，只能说，只要资金够，什么时候买都是合适的！