今年最扎心的现实：这里房价还得继续涨！
每日房产干货第一时间出现在你的面前！
忠言逆耳，听着不爽，但利于行。
这句话大家一定要学着接受，这样才能让你理智做出判断。
深圳715所谓最严调控之后，大家在等跌，自媒体圈子开始预测，接下来房价得回调，评论区一顿附和，个个都咬牙切齿说深圳房价太高，就该跌。
看空派支持房价下跌，并预测接下来深圳房价必跌，有些人真的听进去了，于是持币观望等跌。
看多派依然鼓励大家抓紧时间入场，很多人骂说鼓吹房价上涨，结果事实呢？
12月二手房均价8.7万/平，一举夺得全国房价上涨龙头城市。
当初本来买3房，等一等直接变2房。
深圳到底能不能跌，都经历那么多年了，大家得清醒一下了。
是的，今天我们这篇文章，就是大胡子李老师年终秀专场之一：深圳都市圈的买房策略。
你最不想听到的话：深圳还要涨！
去年深圳真的涨疯了，西部区域普遍涨了30%以上，普遍这个词是很吓人的，因为有些可能涨幅就超过50%以上。
如果深圳有六环，那么去年底深圳的五环内已经站上5万的价格，大涨之下，深圳几乎已经没有洼地了。
如此涨幅之下，到底深圳还能不能继续涨，又是不是到了悬崖边上，稍微刺激就掉下去？
直接抛大胡子李老师给出的结论吧：3年内，深圳二手均价破10万，板上钉钉！
看着真有点渗人，但这一切都有所根据:
2019-2020年的这波涨幅，首先靠的是政策的高度利好，粤港澳大湾区规划的出台，正式确定深圳的核心地位，而社会主义先行示范区更是赋予了深圳对标全球城市的地位，纵观全国城市，都没有一个像深圳这样独得恩宠的。
（2019年粤港澳大湾区纲要印发）
（2019年8月，先行社会主义示范区政策）
很多人读不懂社会主义先行示范区的意义，全球城市能走社会主义道路而非资本主义道路，并且如此成功的，有且只有我们国家。
而深圳是“社会主义先行示范区”，背后代表的是我们国家对外展示优越制度的窗口，所以深圳只会有源源不断的政策倾斜。
这是政治高度赋予深圳的活力。
此外自然是深圳的市场导致，供不应求的矛盾持续存在，一边是每年排在全国前三的人口流入，一边是越拍越少的地块，人口增长和商品房供应的长期不对称，是深圳房价长期一路上涨的根本原因。
而且深圳的人口增量不仅多，质量还高，每年涌入大量的高端人才，甚至深圳还全球招募人才，高端人口数量越多，对购买力支撑越大，要下跌，谈何容易。
政治+市场的深圳楼市，哪怕靠着行政手段控制，也顶多是平稳而不能真正打击房价。
大胡子李老师说的：若不扩容，深圳房价上涨，无解！
至于深圳2021年的预测，李老师给出几点方向：
1、深圳还得涨，但涨幅放缓，预测10%左右。
2、东部区域如龙岗大运、中心城；罗湖笋岗、蔡屋围会迎来一轮补涨。
3、房地产税说不定会跳开立法程序直接落地深圳。
4、深圳扩容莞惠依然值得期待。
而深圳买哪？一点不复杂。
记住李老师提出的核心几点：
1、买西不买东，越靠近未来CBD前海越近，价值越大。
2、现在可以入手东部核心区域的好项目了，而西部，建议刚需全力去打新，打到就是赚到！非刚需，可以花充分的时间去对比二手，西部二手市场短期会稳定了！
3、哪怕现在没有深圳名额，深圳依旧是你值得等3年的城市，先落户，3年后，又是一条好汉。
4、接下来一夜暴富的最佳机会就是打新房了，这是深圳买房最能赚钱的机会。
虽然看涨深圳很多人会不爽，但忠言逆耳，大家还是要理性看待深圳房价。
除非出现非常复杂的国际环境，否则深圳房价依旧平稳上涨。
有点疯狂的东莞：等一等。
2020年的东莞比深圳还疯狂，以47%的涨幅成为去年全国房价涨幅第一的城市。
东莞凭的到底是什么？
内核的逻辑还是供需严重失衡，2019年东莞一手住宅供应面积，极大的低于成交面积，成交面积大于供应面积近100万㎡，需比仅为0.78，这就埋下东莞房价去年跳涨的原因。
2020年东莞上涨最猛的片区，不是大家熟知的临深凤岗塘厦，而是东莞主城区南城、松山湖和滨海片区。
松山湖的上涨能理解，靠的是华为，滨海片区靠深圳。
而南城呢，靠的就是一个城市运营者的策略了，东莞和佛山一样，都是镇域经济为主的城市，但是佛山已经靠着打造千灯湖形成核心的CBD区域，而东莞也一定要自己城市的CBD，所以南城的崛起有政治推动的因素。
去年东莞还算是一个非常听话的学生，涨幅那么猛，7月从长沙学习回来马上做个模范生，出台了楼市调控政策，但可惜的是依旧没有压住上涨的房价，只是二手房因为限购升级成交大幅下跌而已。
基于去年东莞的整体情况。大胡子李老师给出东莞的几点预测：
1、去年较高涨幅的东莞区域，城区、滨海、松山湖等，在今年会迎来小幅回调
2、2021年临深板块会强势补涨，临广片区也会有所补涨
3、东莞楼市在未来5年依然会供不应求情况，长期依然看涨！
在此预测下，东莞应该如何买房？几点核心：
1、要涨幅，首选临深！临深凤岗、塘厦会在2021年迎来最明显的补涨。
2、滨海新区、松山湖依旧是不错选择！城区买房，更建议城区发展买来自住，投资不是东莞最好买房标的！
3、东莞二手房呈相对低迷状态，可重点看一些次新房，有一定的捡漏概率
4、临广水乡片区2021年会迎来补涨，若是投资，不建议大家碰
实话说，东莞这波涨幅太猛了，哪怕长期有价值，短期站在高位，想要流动也得等购买力起来。
深圳东莞已经猛涨一轮，投资基本是过了最佳的时机，短期的暴击成长性不高，适合大量资金的高阶玩家去等几年。
房产投资真正的暴击机会，还是藏在深圳都市圈的其他城市里。
中山靠桥改命？难！
说起深圳都市圈，大家只想到东莞、惠州，但其实有2个城市，通过桥梁正式和深圳搭上密切的关系，那就是中山和珠海。
中山从2016年深中通道正式建设开始，在深中通道动工后，房价已经先行。2016-2017年两年中山房价是翻倍上涨，可惜到2018年就戛然而止，并开始了长达2年的低迷和调整。
但去年的11月开始，中山楼市又开始蠢蠢欲动了，成交量明显开始复苏。
中山马鞍岛上的项目甚至遇到几千人排队认筹，价格去到2.8-3万/平，依旧有人买单。
甚至此前中山马鞍岛已经有一个万科X项目，价格最贵卖到3.8万/平，如此价格也是让人瞠目结舌。
就连我从地铁站出来，都能看到多年不见的中山广告单，打着“首付6万起，买中山3房”的宣传语。
沉迷2年之久的中山要崛起了吗？
冷静冷静，想清楚中山能靠何而涨了吗？
中山马鞍岛之所以有如此底气，靠的就是深中通道连深圳，想靠着这条桥引深圳人口和产业，但对此大胡子李老师抛出灵魂3问：
完全没有基础，应深中大桥而诞生的区域规划，产业真的能够做起来吗？
离中山城区通勤30公里，中间存在大量断裂带，人口能导过来吗？区域能发展起来吗？
桥对岸是深圳机场(000089,股吧)、会展中心，深圳人真的会因为房价便宜而每天开车过桥来此居住、办公吗？
这3点问题的回答呼之欲出。
中山产业一再没落，没有抓住转型升级的机会，也没有发展出含金量高的高新产业，已然从昔日的广东四小虎沦为泯然众人矣的普通三线城市。
仅仅靠桥就想吸引深圳产业外溢，到底凭什么？如果只是要低廉的成本，隔壁的惠州不更香吗？
在产业上能和深圳一脉相承的珠海，不才是最好选择吗？
还有一点是我们常说十个新区九个坑，看新区能不能发展起来，得看距离主城区的距离，而马鞍岛离中山本地人生活的主城区东区隔着大量断裂带。
中山人完全不见得会去马鞍岛买房，所以马鞍岛与其说是中山的一个区域，不如说是深圳“飞地”，赌的就是深圳产业和人口的外溢。
但能不能成？胡子李老师给出的判断是：
难，实在是太难了！完全没有任何产业和人口基础的马鞍岛，难道一条桥就能快速彻底改变它的命运？难度太高，时间太长！
但我们的粉丝朋友中，还是有中山人。所以李老师还是给出了中山买房的策略：
1、沉寂2年多的楼市在今年会有所复苏，核心板块如东区、火炬、南朗等会补涨。
2、刚需买来住，中山可以下手了！而在机会不少的湾区，投资并不建议中山，浪费名额！
珠海，2021年深圳都市圈的最大暴击点！
同样是打算和深圳连桥，但比起桥未通，价已涨的中山，珠海还有赌一把的机会。
并且说是“赌”，但基本已经确定。
在去年5月和11月，深圳前海和珠海两地就已经针对深圳通道衔接深圳做了招标，12月，市委书记在公开会议上公开表示：力争“十四五”末建设深珠铁路！
这条桥的批复只差临门一脚了，而且和中山的薄弱产业相比，珠海的产业有足够支撑，截止到2018年底，珠海共孕育28家上市公司，汤臣倍健(300146,股吧)、格力集团都是其中之一。
而珠海唐家湾北围有清一色的科创企业，还是深珠通道的落脚点，一条桥两端的房价差价就在6倍以上，这里就是珠海最大的暴击点所在。
至于珠海现在最热门的其他区域，价值又如何？
大胡子李老师给出评价：
横琴的规划确实高大上，但目前写字楼空置率全珠海最高、并且近7成的土地全部是澳门企业拿地，习大大4次考察横琴，4次都是因为澳门，最重要的是现在珠海房价已经5.5万/平米，起点真的太高。
对于横琴，李老师认为这是一个政治意义比经济意义更大的区域，已经高企的价格决定了后续成长的空间太小了。
那金湾航空新城如何？
航空新城以行政商务为主，没有高净值和有未来的产业，而且还是个种房子的区域，人气少入住率低，最后只会是睡城。
珠海在去年迎来了各种重磅利好，并且我们已经从珠海市场了解开发商已经在调价，二手房也在暗中涨价，基于此李老师给出的珠海今年预测：
1、湾区上涨轮动，人口增长效应下，限购持续放宽下，珠海房价今年年初定会迎来一波补涨
2、当下！一定要提前布局唐家湾北围！政策一旦落地，趋势无法扭转！
3、珠海刚需自住买房，在哪买哪，但尽量买在西江东岸！珠海投资买房板块选择，唐家湾北围＞保十区＞金湾航空城＞横琴！
惠州：我要稳稳地上涨
和深圳联系最紧密的小弟惠州，其实在去年都市圈轮涨之下，也涨了。临深板块的部分项目，涨幅超过20%，湾区火热之下，惠州必然也会上涨。
而且去年的惠州，也迎来了高光时刻，最高官网批复了深圳14号地铁线延伸到惠阳，并明确2年内动工！
虽然之后惠州曾回复，地铁修复不在计划之内，但看过我们文章的都知道，原因是惠州不想出钱而已（点击查看当篇文章），但都市圈融合大势所趋，接下来哪怕深圳出钱，这条线也肯定要修的。
所以我们依旧坚定，惠州临深部分板块有价值。
惠州今年楼市怎么走，大胡子李老师给出的预测和建议是：
1、深圳房价持续上涨下，惠州房价整体还会上涨！尤其是深惠交界的惠阳、大亚湾核心板块将会持续上涨。
2、预计2021年3月深圳都市圈编制出台，期间会引起新一轮扩容的探讨和思考。
3、惠州投资买房惠阳白云新城＞大亚湾西区，刚需买房除了当地买来住，最合适就是惠城区。
4、博罗的高铁、龙门的环境、惠东的海，都是惠阳买房的坑！
好，又该结尾了。
年龄马上又长一岁，有点啰嗦，想简单又怕说不清楚，结果又是一篇4000多字的文章，但话多情长，能看到这也是真爱粉，也希望大家感受到我们的满满诚意吧！
接下来我们还会出大胡子李老师的一系列城市预测篇，记得来看哦。
本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
（责任编辑：李显杰 ）声明：《每日商业报道》网登载此文出于传递更多信息之目的，文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
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