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和讯名家

2021-01-27 16:00:43

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　　北京西大望路合生财富广场

　　1月26日下午，北京土拍市场再掀热潮。

　　大兴旧宫和顺义新城共3宗地公开拍卖，吸引了超20家房企参与竞买。

　　其中大兴旧宫地块关注度最高，参与竞买主体多达16家（其中有两个两两联合体）。地块挂牌出让起始价为42亿，起始综合楼面价约31563元/平，竞买保证金8.4个亿。

　　最终，在一大票央国企的围猎中，民企“黑马”合生创展以46.57亿、溢价率10.88%、综合楼面价34997元/平、自持面积21%竞得。

　　拍地结果出来后，合生负责土拓和融资的小伙伴们纷纷发朋友圈，庆祝合生2021年迎来了“开门红”。

　　其实，从去年5月份一口气豪横拿下北京分钟寺三块地开始，合生给京城地产圈的感觉就不一样了。

　　很多人疑问，在京城地产圈沉寂了十多年的合生，怎么突然就“霸气侧漏”了呢？

　　小老板当家

　　转变发生在小老板接班之后。

　　2020年1月13日，合生创展集团(00754.HK，简称“合生”)发布公告，朱孟依自2020年1月10日起辞任公司董事会主席及执行董事职务，其女朱桔榕获委任为董事会主席。

　　右：朱桔榕

　　朱桔榕生于1989年，翻阅她的履历：

　　2007年，进入中国人民大学财政金融学院就读金融学专业，同时进入合生实习；

　　2009年，读大三时，担任合生创展的总裁助理，分管财务、人力行政管理工作；

　　2011年，出任合生执行董事；

　　2012年，担任合生常务副总裁；

　　2013年，正式接手集团其他业务，担任合生董事局副主席；

　　2020年1月，其父朱孟依退位，接棒担任合生董事局主席。

　　据合生内部人士介绍，朱桔榕行事风格积极进取，对外最明显的体现就是在投资拿地上。

　　如果说去年5月耗资近180亿一口气吞下北京分钟寺3宗地，还有其兄弟单位珠江投资为地块一级开发商的先天优势，那么今年1月26日在众多地产央国企大鳄的口中抢下北京旧宫地块，则让朱桔榕的进取风格展露无疑。

　　红姐了解到，合生现在完全由小老板朱桔榕当家，朱孟依大事小事甚少参与，这是合生发展战略由慢转快的原因所在。

　　坊间还流传一个说法，朱孟依为潮汕人，而潮汕人有个根深蒂固的思想，重男轻女，传男不传女。因此，相比求稳，朱桔榕更在意的是能打拼出业绩，展现自己的能力，增添头上的光环，或许这也是促使她带领合生转向进取的一个原因。

　　据业内人士透露，虽然合生已经完全由朱桔榕当家，但合生的兄弟单位珠江投资，由朱孟依的二儿子朱伟航名义掌舵，但实际目前还是朱孟依说了算。

　　钱从哪来

　　1月26日拿地后，红姐和业内人士交流，分析合生霸气抢地的资金从哪来。

　　公开报道已显示，合生2020年5月以近180亿资金吞下分钟寺地块的背后，有资方中诚信托的助力。

　　企查查穿透显示，与金茂合作的L-24、L-26地块项目公司，金茂股权占比40%，合生占比60%，项目案名「东叁金茂府」，操盘方为金茂。向上穿透，共同拿地的公司，合生股权占比30%，70%股权实际持有者为背后的资方中诚信托。

　　与世茂合作的L-39地块项目公司，世茂股权占比49%，合生占比51%，这块地由合生自己操盘，项目案名「合生缦云」。向上穿透共同拿地的公司，70%的股权实际持有者也为背后的资方中诚信托。

　　另外一块地L-41也引入了世茂合作，项目公司层面合生和世茂股权占比各为50%，世茂操盘，项目案名「世茂北京天誉」。共同拿地的公司结构设计同样，70%的股权实际持有者也为背后的资方中诚信托。

　　也就是说，合生2020年5月份180亿拿地的背后，其中70%的资金为资方机构中诚信托提供。而项目开发时，又分别引入了金茂和世茂联合开发，进一步降低了资金投入压力。

　　同时在股权比例设置上，三块地项目公司合生分别占比60%、51%、50%，能够保证可以业绩并表。

　　至于资方中诚信托是否为真股权合作还是明股实债（有业内人士说不是真股权），是利益分配层面的事情。

　　而1月26日拿下旧宫地块的公司名为“北京盛宏辰悦房地产开发有限公司”，企查查股权穿透两级显示，由合生集团100%控股。

　　也就是说，合生这次46.57亿拿地资金中，是没有其他资方机构的支持的。至于后续是否会引入地产同行合作开发，还要观察。

　　显然，2020年合生大幅跃升的销售业绩，为其再次霸气拿地提供了“子弹”。

　　据合生销售简报，2020年合生实现合约销售额358.34亿，同比大增53.7%。

　　红姐了解到，其中合生华北居功至伟，2020年大约实现了130亿的合约销售，已经能排进北京房企年度金额流量榜的前6。2021年合生华北的销售目标只高不低。

　　合生创展，这艘没落了十多年的地产航母，在地产行业拐点期展现出“黑马”之姿，在二代年轻掌舵者朱桔榕的带领下，能否逆市超车找回昔日风光，让我们拭目以待。

　　至于对大兴旧宫地块本身开发前景的评价，红姐引用「地产星探」泽龙评地栏目的一段话：

　　你要的是项目单盘利润率，人家要的是集团整盘和区域大流水，不赔钱就干到底。以后这仗还怎么打？

本文首发于微信公众号：地产锐观察。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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