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全年17万亿销售，年增1万亿，楼市会一直保持这样的风格吗

2020-12-29 23:00:31

全年17万亿销售，年增1万亿，

楼市会一直保持这样的风格吗

中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，2020年，中国房地产市场销售额创下历史新高已成定局，有望达到17.2万亿元。10年前，这一金额为5.2万亿元。

10年时间销售额增加了10多万亿，平均每年超过1万亿，一方面，说明居民购房热情很强，带动了住房销售额的增加；另一方面，则是房价上涨推动，同样的1平方米房子，10年前销售额1万元的话，10年后销售额至少达到了1万5000元，按不变价格计算，17万亿销售额需要打很大一个折扣。实际销售额，远没有17万亿那么大。

即便如此，房地产市场的发展还是比较快的，对经济社会发展的作用也是比较大的。只是，2020年的市场销售额与往年相比有着较大的不同，那就是房地产市场的风格变了，连续多年的卖方市场，正在向买方市场转变。开发商主导市场的格局正在远去，取而代之是是购房者主导市场。虽然购房者主导市场的格局需要政策的强力支撑，离开政策，市场风格依然会回到开发商主导的买方市场，但是，从“房住不炒”的定位来看，政策不会轻易退出，而会持续与居民购房意愿紧密结合在一起，促进市场的健康稳定发展。

很显然，2020年能够创下销售额17万亿的纪录，就是因为政策的持续作用和居民的理性购房，迫使开发商做出了降价促销手段，且与以往相比，今年的降价是真降价，而不是玩的促销游戏。因为，无论是头部房企还是中小房企都非常清楚，再死杠房价，资金链将出现问题。与其等到资金链出现问题再去售房回笼资金，不如早做准备，先将资金入袋为安。恒大等能够超额完成销售任务，说到底，就是市场倒逼的结果，也是购房者开始占据主动的结果。也只有买方市场形成，开发商才不能主导市场。即使购房者不能主导市场，也不能完全由开发商主导市场。

由开发商主导的市场，只能是购房者的苦难、炒房者的天堂。中国的房地产市场，必须通过调控和市场规则的制定、地方政府与开发商行为的规范以及对炒房者的精准打击，让购房者更多主导市场，特别是刚需阶层能够在房地产市场有更多话语权。

那么，销售额在今年达到顶峰后，未来是否还能保持这样的态势呢，笔者认为，明后两年仍有可能销售额居高。原因就在于，开发商资金链紧张的矛盾会进一步加剧，通过售房回笼资金也将成为开发商化解资金链紧张矛盾的主要手段。而要售房回笼资金，如果不采用降价的方式，按照目前购房者的理性程度，恐怕难以见效。即便降价，可能也要降到购房者的心理价位。不然，仍会等待观望。

虽然相关机构预测，明年房价涨幅可能会维持在5%左右，但是，从开发商资金紧张的情况来看，明年的房价恐怕没有这么“乐观”，至少，涨幅不会达到5%，更多城市可能要转向下跌了，有的城市可能跌幅会达到5%左右。这不是房价到了拐点，而是开发商扛不住了，到了必须降价售房的时刻了。特别是大型开发商，会采取更大力度的降价促销措施，以缓解日趋紧张的资金链矛盾。如此一来，明年的销售额，预计仍能达到今年的水平。