22城集中供地加剧房企分化 投资总们忙着适应新节奏
新浪财经 王茜
今年2月末，22城集中供地政策的消息流出后，房地产股集体上扬。与此同时，各大房企的投资部门却是忙翻了天。
Z总是一家规模排名前五的地产集团区域公司土地投资负责人。“集中供地调控政策，一定程度上影响开发商对土地市场的预期，包括政策涉及的城市或周边地区，工作计划、拓展范围和策略、资金安排等一系列工作都需要做相应的调整。”他对新浪财经表示。
今年2月24日，网传文件显示，包括北上广深在内的国内22个重点城市将在土地供应上实施“两集中”政策——集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年住宅招拍挂不超过三次。
两日后，自然资源部自然资源开发利用司负责人对外表示，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。同时继续鼓励各地探索限地价，竞配建、竞自持等稳地价措施。
媒体曝光的政府通知显示，天津将于今年3月、6月和9月中旬分三批统一发布住宅用地出让公告，而福州拟安排在4月、7月、10月前后发布出让公告，其余城市暂时未有公开消息。
依照上述日程表，留给各房企投资部门的调整时间是“捉襟见肘”。
值得注意的是，集中供地政策消息流出的时段，正是国内开发商补仓的小高峰。土地市场近期屡屡出现封顶成交案例，溢价率有持续攀升的趋势。
中国指数研究院近日发布的中国300城市土地市场交易情报显示，今年2月，尽管总体供应量环比减少逾三成，同比减少逾一成，但是全国300哥城市土地平均溢价率升至17%，较上月增加4个百分点，较去年同期上涨6个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为19%，环比增加4个百分点，同比增加6个百分点。
该研究院认为，集中供地政策客观上将分散行业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来未定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力。
不过，集中供地将对房企短期资金形成巨大挑战。高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。政策对企业营销端也将带来深刻变化，以往的销售节奏和营销节点也需要重新编排，以免对集中拿地资金需求。
对于身处头部房企的Z总来讲，工作节奏要随新政做出调整，但是基本市场判断未变。“目前土地市场竞争比较激烈，对于热门城市或热门板块的土地，各路开发商拿地热情还是比较高涨”。
中国指数研究院数据显示，规模房企在土地市场拿地力度不减。今年1-2月，TOP100企业拿地总额3866亿元，拿地规模同比增长9.2%。TOP100门槛值为10亿元，于去年同期保持一致。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为60.3%。
此外，在50家代表房企中，排名靠前的企业更看重独立拿地。前10阵营企业和11-30阵营企业权益金额占比均出现显著上升，分别上升12.8和13.9个百分点，而31-50阵营企业更倾向于合作拿地，权益金额下降3.8个百分点。
但就体量较小的房企来说，集中供地政策将从根本上影响未来的诸多决策。
X总是一家华南地区中型房地产企业的投资一把手，他对新浪财经表示，集中供地政策出台后，所负责部门的工作安排会有改变，“以后开展拓地工作需做好计划和节奏控制，只能在固定时间段拿地，且对测算要求更高，评判参与竞买哪宗地块、最高出价多少，保证资金充分利用、实现利益最大化”。
对于土地的选择，中小型房企也更为谨慎。“目前二线、强三线城市土地市场较为火热，因房地产市场趋向冷静，各开发商拿地较前几年更谨慎；周边配套较成熟、有一定发展潜力的地块更受欢迎。” X总说。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄此前评论指出， “两集中”政策将会加速房企间的分化。具体来说，资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍，拥有更多的拿地机会。房企的资金能力成为拿地的重要决定因素，这对于房企的资金状况将会是一个新的挑战。
面对头部房企的资金优势，中小型以及区域房企是会选择退出22城舞台，还是堵上一切？有机构观点认为，新政或将加速中小房企出局，迫使在一二线城市无法站稳脚跟的中小房企转向三四线城市。但一位房企投资人士对新浪财经表达了不同看法， “小公司灵活，一块地会影响整个公司的生亡，会拼命的。大公司多一个少一个无所谓。”
易居企业集团CEO丁祖昱的看法或许更为中立，他认为中小房企机会点将聚焦于主攻次优地块。
他近日撰文指出，“集中供地政策下，中小房企在22城的投资难度进一步加大，或彻底放弃热点城市热门地块；但由于参拍次数、资质条件限制等预期存在，中小房企应好好利用参拍资格作为筹码，深化与规模房企合作，获取重点城市项目。”
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