上海市政协委员张海:提高产城融合水平 破解大城市住房突出问题



上海市政协十三届四次会议1月23日在世博中心开幕,提高土地利用率、新城建设和产城融合成为会议期间的聚焦话题之一。1月25日,上海市政协委员、万科集团高级副总裁张海提交了《关于提高产城融合水平,破解大城市住房突出问题的若干建议》。            
 
新发展格局下长三角一体化进一步深化,资金、人才、技术等各种要素可以更便捷地流动与配置,对上海人才引入、留存、安居与乐业提出了更高的要求。因此,房地产市场在以供给侧改革为主线的同时,建议关注需求侧的反馈,建立定期复盘机制,以保证有效供给反哺有效需求,提升产城融合水平,增进民生福祉。
 
提高土地利用率
 
据统计,截至2020年,上海出让土地中居住比重仅为37.8%,而在针对38个在建的全球代表性未来城市标杆案例研究中发现,住宅用地比重接近50%~70%,更有利于地区职住平衡与可持续发展。张海建议,要提高土地利用效率,提高房价可负担性,提高综合开发中的住宅配比至50%以上。
 
此外,还要拉开中心城区与郊区的容积率差异,例如,在外环外地区,可以将住宅容积率向3.0-3.5靠拢,增加住宅供给量。而在中心城区局部重点地区,可以通过更高的容积率带动内城紧凑型开发。
 
主要是优先在轨交站点周边集中布置,基于站点辐射区域就业岗位测算租赁住宅需求量,以此确定开发强度。并且,鼓励通过存量盘活的方式增加纯租赁住宅的供给。如:结合旧改,闲置商业用地、工业用地、农村建设用地等各类存量低效土地的利用;对因早期建设速度和需求不匹配导致的闲置保障房、人才公寓以及部分受限类住宅存量的价值再挖潜;中心城区内已无法满足原有居住功能需要的老公房资源经征用改造后二次投入利用,这样才能真正做到促进低成本租赁住房用地的多渠道有效供给。
 
建议单元式供地
 
针对上海“十四五”规划建议中重点发展的五大综合性节点城市,他建议,以“产城融合”理念进行单元式供地,提倡布局紧凑、高混合性的土地开发模式。前置郊区综合性节点新城的顶层设计,对于重点开发片区应该以“产城融合”为理念进行单元式规划与土地供应,增设混合用途统筹机制,对土地利用功能、开发强度、建筑形态在较大土地范围内进行弹性动态控制,并进行高度灵活的混合用地试点。“以此纠正开发建设大于功能完善的认知偏差,推进郊区新城在承接产业功能的同时,提供均等化的优质公共服务,培育独立的城市综合功能。”他提到。
 
张海还建议道,在办公园区稳定就业而且连续缴纳规定年限社保的员工,可以具备产城融合社区内的商品住宅的优先购买资格,支撑片区孵化、商业配套活力及品质提升的同时,有效防止炒房行为发生。
 
 
促进商办物业合理发展
 
根据数据显示,当前上海中心城区办公建筑总量已达到甚至超过城市化程度更高的国际同类城市,随之后续新增标准写字楼供应量不断投入市场,将对整体商办物业市场的健康运行带来压力。
 
同时,上海商务办公外围化选址趋势越来越明显,居住用地占比低导致人流“潮汐现象”进一步加剧。居住人口的不足已经明显限制到了商业等配套的成熟和品质提升。
 
在张海看来,要解决这一矛盾,需要基于不同企业需求丰富办公空间供给。
 
他建议,从需求侧出发,基于就业岗位密度合理约束商办用地高强度开发;对商办开发进行总量控制,存量结构调整,丰富办公品类。中心城区内非核心商务区适配产业升级需求,顾及中小企业及创新企业对中小面积办公空间的租赁需求,增加办公园区、文创园区等产品形态供给。此外,适当降低企业自持商办物业比例与时间,降低经营风险。
 
本文来源: 每日商业报道 文章作者: 王路

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