金辉控股净利同比增42%,房企“三道红线”急速转绿

房地产“三道红线”新规出台后,金辉集团股份有限公司(以下简称“金辉控股”00137.HK)作为首家上市的内地房企受到了格外的关注。

3月19日晚间,金辉控股交出了2020年业绩报告作为上市后的首份成绩单,业绩表现不错,也达到了房地产“三条红线”政策要求。

金辉控股净利同比增42%,房企“三道红线”急速转绿

每日商业报道(www.bizvcw.com)注意到,金辉控股在2020年业绩有大幅度增长,得益于IPO 融资以及调整了经营策略,资产结构有较大优化。

金辉控股净利同比增42%,房企“三道红线”急速转绿

上市融资改善财务状况

金辉控股以住宅开发为主要业务,并配以少量商业物业开发和物业管理,1996年创立于福州,2009年将总部搬迁至北京,确立全国化战略布局。2020年10月29日,在经历7年IPO长跑后,金辉控股登陆港交所。

上市后,2020年的首份年报显示,金辉控年营收348.8亿元,其中期内物业开发及销售产生的收入约 343.81亿元,同比增加37.3%,占总收入的比重高达99.54%;净利润38.2亿元,同比增长42%。

根据目前,房企的“三道红线”标准来看,即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”不小于1。

在上市前,金辉控股脚踩两道红线,偿债压力较大。金辉控股聆讯后资料显示,2019年末,金辉控股的净负债率高达170%,2020年4月30日上升至180%;2019年末的现金短债比为0.7。

上市融资后,金辉控股降低了融资成本,同时缓解了高负债压力。首份财报也显示,金辉控股的净负债率确实大幅下降。2020年金辉控股净负债率从170%大幅降至75.3%,现金短债比为1.4,剔除预售款项后的资产负债率为69%,实现了“三道红线”政策绿档要求。

降成本提升毛利

年报显示,2020年金辉控股的债务总额为537.74亿元,净负债额271.83亿元,净负债率等指标有所优化。2020年金辉控股加权平均债务成本为7.47%,较上期末降低0.3个百分点。

但在财务成本方面,金辉控股的利息开支仍然不低,总额约44.72亿元,只是其中约39.47亿元做了资本化处理,占比高达88.26%。易居克而瑞表示,对房企来说,对借款利息进行资本化处理,可减少当期财务费用,在一定程度上调节利润表现、提高存货的账面价值。

在毛利率方面,上市前,金辉控股的毛利率就有所下滑,由2017年的32.2%跌至2019年的21.8%。年报显示2020年金辉控股的毛利率到了22.1%,虽有提升,但似乎仍处于行业较低水平。

因为,据华泰证券研报数据,2020年前三季度整体房企毛利率为28.2%,其中龙头、中型、小型房企毛利率分别为25.2%、33.9%、28.6%。

究其原因,或许与金辉控股部分项目的拿地成本相关。金辉控股在聆讯后的资料中表示,预测2020年,毛利率预期相对低于截至2020年4月30日四个月的毛利率,主要因为预期交付的杭州久尚云筑,其预期于2020年余下时间产生相对较低的利润率。预期杭州久尚云筑的利润率较低,是因为其土地收购成本较高以及地方政府采取价格控制措施。

另外,据财经网报道,从8月份政策出台以来,金辉控股便把降负债作为重要战略工作之一。此前管理层表态,公司2020年的拿地预算为2019年的权益销售额的50%左右。2019年金辉权益销售额约为661.6亿元,若按此计算,其拿地金额应在330亿元左右。但金辉的实际拿地金额远低于此,据中指院数据显示,2020年金辉拿地金额仅为228亿元。

金辉控股净利同比增42%,房企“三道红线”急速转绿

本文来源: 每日商业报道 文章作者: 王路

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